幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していない土地を「未接道物件」と呼びます。
このような土地では再建築ができないため、売却は困難な傾向にあります。
しかし、条件を満たせば一般の不動産と同様に売却が可能です。
今回は、未接道物件の定義と売却方法などについて解説します。
売却は困難？土地が未接道となるパターンをご紹介
まずは、土地が未接道と判断されるケースを見ていきましょう。
1つ目は、「そもそも道路と接していない」パターンです。
このように周囲を他人の土地に囲まれ、接道義務を満たしていない土地を「袋地」と呼びます。
土地へ出入りするためには隣地の一部を使わせてもらうしかなく、再建築は認められていません。
2つ目は、「道路と接している敷地の間口が2m未満」のパターンです。
たとえば、相続で1つの土地を複数人で分割して奥の敷地へといたる通路を増設したときに、このような旗竿地がつくられることがあります。
また、昭和時代に分譲された旗竿地の間口も2mに満たないケースがあるため、注意が必要です。
一方、間口が2ｍ以上ある旗竿地でも、途中の幅が狭くなって2m未満となっている場合は未接道と見なされます。
3つ目は、「土地に接している道路の幅員が4m未満」のパターンです。
敷地が道路に2m以上接していても、肝心の道路の幅員が4m未満であれば、やはり未接道物件と扱われます。
なかには、幅員6m以上の道路への接道を基準としている自治体もあります。
未接道の土地を売却する方法とは？選択肢を3つご紹介
それでは、未接道の土地を所有している場合は、いったいどのようにすれば売却できるのでしょうか。
ここでは3つの選択肢をご紹介します。
1点目は「隣地の買取」です。
接道している間口が2m未満の旗竿地や袋地などの場合は、隣接する敷地の一部を買い取って間口を広げることで接道義務を満たせます。
2点目は「セットバック」です。
敷地に接する道路の幅員が4m未満の場合は、道路の中心線から2mの位置にまで敷地を後退させる必要があります。
これをセットバックといいます。
セットバックをおこなうことで再建築が認められるため、通常の不動産と同様の売却が可能です。
3点目は「不動産業者への買取依頼」です。
上記2つの条件を満たすには、それなりの費用と時間がかかります。
すぐに土地を売却して現金化したい場合は、不動産会社へ買取を依頼するのも1つの方法でしょう。
まとめ
未接道の土地は再建築ができないため、売却したくとも買い手が見つかりにくい可能性が高いでしょう。
しかし、隣地の買取やセットバックなどをおこなえば再建築が可能となり、一般の不動産と同じように売却できます。
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