結婚生活が長くなりライフステージが変化すると、マンションの名義を夫婦の間で、変更する必要性が生じる場面があるかもしれません。
大切な資産を確実に守り、将来的なトラブルを未然に防ぐためには、法的な手続きの仕組みや潜在的なリスクを理解しておくことが重要です。
本記事では、マンションの名義変更が必要になるケースと、住宅ローン返済中での名義変更の注意点、名義変更の手続きに発生する費用も解説します。
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マンションの名義変更が必要なタイミング
夫婦間で名義変更をおこなうタイミングは、配偶者への生前贈与、離婚に伴う財産分与、そして配偶者の死亡による相続の3つのケースです。
贈与については、居住用不動産の贈与において、最高2,000万円まで控除される、配偶者控除の特例を利用する目的でおこなわれることがあります。
また、離婚のケースでは、財産分与の一環として共有名義を解消し、どちらか一方の単独名義に変更をおこなう際におこなうこともあるでしょう。
相続については、2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、これまで以上に迅速な対応が必要となりました。
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住宅ローン返済中での名義変更の注意点
住宅ローン返済中のマンションで名義変更をおこなう場合、重要な前提条件は、事前に借り入れ先である金融機関の承諾を得ることです。
なぜなら、金融機関の承諾なしに所有権を移転することは、金銭消費貸借契約における契約違反となるからです。
無断で名義を変更した事実が発覚した場合、期限の利益を喪失したとして、残っているローンの全額を、一括返済するよう請求されるリスクもあります。
また、離婚に伴う財産分与であっても、債務者の変更や連帯保証人の解除は審査が厳しく、収入要件などにより容易には認められない傾向があります。
そのため、借り換えをおこなって既存のローンを完済するか、自己資金で残債をすべて支払って抵当権を抹消する方法が現実的な選択肢となるでしょう。
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名義変更の手続きに発生する費用
マンションの名義変更には、登録免許税や不動産取得税といった税金にくわえ、手続きを依頼する司法書士への報酬などが発生します。
登録免許税は、名義変更の原因によって税率が異なり、固定資産税評価額に対して相続と財産分与は0.4%ですが、贈与の場合は2.0%となる点に注意が必要です。
不動産取得税についても、相続や財産分与では、非課税になるケースが多い一方、贈与の場合は課税対象となります。
また、贈与税に関しては、基礎控除の110万円を超える分が課税されますが、前述の配偶者控除の特例要件を満たせば、負担を軽減できるでしょう。
専門家である司法書士に依頼する場合の報酬は、物件の評価額や手続きの複雑さによって変動しますが、一般的に数万円から10万円程度が目安となります。
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まとめ
夫婦間で名義変更をおこなうタイミングには、生前贈与や離婚時の財産分与、そして義務化され罰則も設けられた相続登記などが挙げられます。
ローン残債がある状態で、金融機関に無断で手続きを進めると、契約違反となり一括返済を求められるリスクがあるため、事前の承諾が不可欠です。
手続きには、登録免許税や贈与税などの費用が発生しますが、離婚後の財産分与か生前贈与かによって、税率が異なる点も理解しておきましょう。
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