住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を検討されている方は、売却によって税金が発生するのかという点に強い関心をお持ちかもしれません。
通常の不動産売却とは異なるため、重い税金を課されるのではといった不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。
そこで本記事では、任意売却にかかる税金の考え方や、譲渡所得税の課税関係について専門的な見地から解説いたします。
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任意売却に税金はかかるのか
任意売却で不動産を売却した場合でも、税金の基本的な扱いは通常の不動産売却と変わりません。
個人が居住用として使用していた不動産の売却には、原則として消費税は課税されず、任意売却であることを理由に新たに消費税が発生することもありません。
一方、売却によって利益が生じた場合には、通常の売却と同様に譲渡所得税が課税されます。
ただし、任意売却では住宅ローンの残債が売却価格を上回るケースが多く、譲渡所得が発生しないことが一般的です。
そのため、多くの場合、任意売却では譲渡所得税を支払う必要はありません。
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任意売却にかかる譲渡所得税を軽減する方法
任意売却によって売却益が発生した場合であっても、要件を満たせば税金が非課税となる特例措置の適用を検討できます。
ご自身が居住していたマイホームを売却する際には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除という特例の適用が考えられます。
この特別控除は、売却益から最高3,000万円までを控除できる制度であるため、売却益がゼロまたはマイナスとなれば、譲渡所得税は課税されません。
そのため、この特例を適用できれば、税金が発生する可能性は著しく低くなるといえるでしょう。
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固定資産税などの滞納がある場合の強制換価と任意売却の可能性
固定資産税や住民税などの公租公課を滞納している状況であっても、任意売却を可能とすることはできます。
公租公課の滞納が続くと、自治体は滞納者の不動産などの財産を差し押さえる手続きに移行する傾向があります。
差し押さえがおこなわれた場合では、売却代金で税金の滞納分を支払い、差し押さえを解除してもらわなくてはなりません。
さらに、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合には、競売などと同等と見なされ、非課税となる特例が適用されることがあります。
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まとめ
任意売却は通常の不動産売却と同様に、利益が出れば譲渡所得税が課税されますが、住宅ローンの残債割れが多いため、結果的に非課税となるケースが一般的です。
また、個人が居住用として使用していた不動産の任意売却では、消費税が課税されない点も押さえておく必要があります。
固定資産税などの公租公課を滞納し不動産が差し押さえられている状況でも、売却代金から滞納分を清算し、差し押さえを解除することで任意売却を実現できます。
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