土地の売買を考えるにあたり重要となるのが「用途地域」です。
そのなかの高度利用地区とは何か、建築基準法とどのような関係があるのか、高度利用地区に関して調べるといろいろと気になることが出てくるでしょう。
今回は高度利用地区に指定された土地の概要と建築基準法との関係性、高度地区との違いをご紹介します。
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高度利用地区の土地とは
高度利用地区とは、建築可能な建物の種別を設定した地域（用途地域）において定められている地区のことです。
高度利用地区に指定された土地には容積率の最低ならびに最高限度をはじめ、建ぺい率の最高限度や建物の壁面の位置などに制限が設けられています。
また、建築面積における最低限度も、高度利用地区に指定されている土地に定められた制限のひとつです。
特定の土地を高度利用地区に指定するタイミングは、市街地のなかでも築年数が経過した古い建物が多いエリアの再開発です。
細分化された土地をまとめて高層の建物を建てれば施設と住居数の増加につながり、周辺エリアの土地の利便性も向上するとされています。
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高度利用地区の土地と建築基準法の関係性
建築基準法第59条によると、高度利用地区に指定された土地には、都市計画により定められた内容に合う建築物だけ建てられるとされています。
具体的に説明すると容積率と建ぺい率、建築面積の3点に関して都市計画による制限をクリアした建築物だけが建築可能となるのです。
なお、建築基準法では例外も示されており、構造上簡単に撤去および移転できる建物や公益性の高い建物、構造上の問題から必要不可欠とされる建物は高度利用地区内にも建てられます。
たとえば地下室がなく2階建て以下で木造や鉄骨造の住宅、公衆トイレ、駅のホームや学校などは建築基準法第59条に定められた例外にあてはまります。
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高度利用地区の土地と高度地区の土地の違い
高度利用地区と間違われやすいものとして高度地区がありますが、目的などさまざまな点が異なります。
たとえば高度利用地区は市街地の再開発など、土地の有効活用が目的です。
その一方、高度地区は土地の有効活用だけでなく住環境の整備も想定しており、市街地の景観や眺望保全に向けた建築物の高さ制限も担っています。
制限内容も大きく異なり、高度利用地区は建築物の容積率や建ぺい率、建築面積など多岐にわたりますが、高度地区の場合は建築物の高さのみです。
なお、高度利用地区は高層ビルやマンションの数を増やす目的があり、再開発の状況次第では住宅からの眺望が遮られる恐れがあることを頭に入れておいたほうが良いでしょう。
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まとめ
高度利用地区とは、高層ビルやマンションを建てることを目的とした用途地域のことです。
建築可能な物件は建築基準法にて定められていますが、一部例外もあります。
高度地区とは異なり建物の高さに制限がないため、将来的に眺望が制限される可能性があるでしょう。
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